برنامه حقوقی و قضائی " آوای قانون " با موضوع حق سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت با حضور حمیدرضا محمدباقری قاضی و دادیار دیوان عالی كشور از شبكه رادیویی گفت و گو به روی آنتن رفت.

آوای قانون: مفهوم حق سرقفلی و حق كسب و پیشه چیست؟
محمدباقری: حق سرقفلی و حق كسب و پیشه به اماكن تجاری مانند مغازه، انبار و سوله تعلق می گیرد و به اماكن مسكونی ارتباطی ندارد. حق سرقفلی منشأ قراردادی دارد یعنی فردی كه مغازه ای را اجاره می كند حتما باید سرقفلی را بخرد و به مرور زمان حقی برای او ایجاد نمی شود. اما ریشه حق كسب و پیشه، قانون است.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ، حق كسب و پیشه را به مستاجر می دهد. قراردادهای اجاره ای كه مشمول قانون 56 هستند به موجب قانون، حق كسب و پیشه و تجارت به آن ها تعلق خواهد گرفت و طبق ماده 30 این قانون نمی توانند این حق را از خود سلب و یا ایجاد كنند.

آوای قانون: صلاحیت های رسیدگی به این موضوع با چه ارگانی است؟
محمدباقری: ماده نهم قانون شوراهای حل اختلاف به صراحت بیان كرده كه دعاوی تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگرآنكه حق كسب و پیشه و سرقفلی مطرح باشد. هر مغازه ای كه سرقفلی دارد و مشمول قانون 56 است در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره است. بنابراین رسیدگی به این دعاوی توام با حق كسب و پیشه در صلاحیت دادگاه های حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره است.


آوای قانون: آیا حق سرقفلی و كسب و پیشه در شرع جایگاهی دارد؟
محمدباقری: منشا حق سرقفلی قراردادی است و با شرع و قانون منافاتی ندارد اما حق كسب و پیشه قانون مصوب سال 56 و از حقوق غربی گرفته شده است. بعد از انقلاب شورای نگهبان حق كسب و پیشه و تجارت را غیرشرعی اعلام كرد زیرا مستاجر پولی نمی داد كه در زمان تخلیه مستحق دریافت این حق باشد و قانون این حق را به او می داد اما مجمع تشخیص مصلحت، نظام ماده واحده ای را گذراند و اعلام كرد كه حق كسب و پیشه و تجارت به قوت خود باقی است و دادگاه ها هم به آن عمل می كنند و این حق را به مستاجر می دهند.

آوای قانون: سوال شده است، آیا حق سرقفلی و یا حق كسب و پیشه قابلیت ترهین نزد بانك ها را دارد؟
محمدباقری: این حق را نمی توان در بانك ها به ترهین گذاشت زیرا حق متزلزلی است و ممكن است هر لحظه مستاجر تخلف كند و این حق ساقط شود و تابع قرارداد اجاره است. اما به دلیل اینكه حق مالی است می توان آن را توقیف و یا ترهین كرد. برخی سرقفلی ها با صلح انجام می شود و شاید بانك ها بتوانند سند صلح نامه را در ترهین دریافت كنند و به اجرا هم بگذارند.

آوای قانون: سوال شده است، آیا حق سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد؟
محمدباقری: در حقوق و عرف بازار ایران، حق سرقفلی همواره توام با حق اجاره است بنابراین اگر در قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال داشته باشد حق واگذاری سرقفلی را هم دارد اما در اكثر قراردادهای اجاره اماكن تجاری این حق را سلب می كنند و در این صورت انتقال آن تخلف محسوب می شود.

آوای قانون: سوال شده است، فردی در تره بار پایانه مسافربری، غرفه ای را اجاره كرده است آیا حق كسب و پیشه به این فرد تعلق می گیرد؟
محمدباقری: غرفه هایی كه در پایانه ها و یا متعلق به شهرداری ها هستند استثناء شده اند و قانون خاص خود را دارند و مشمول قانون 56 و حق كسب و پیشه و تجارت نمی شوند. اما اگر سرقفلی خریده باشند موقع تخلیه حق سرقفلی را دارند.

آوای قانون: سوال شده است، آیا مدارس غیرانتفاعی مشمول این امتیاز می شوند؟
محمدباقری: مدارس غیرانتفاعی مشمول حق كسب و پیشه می شوند اما مشروط به اینكه قبل از 2/7/76 اجاره داده شده باشند. به عبارت دیگر اگر منشأ و شروع رابطه استیجاری آنها قبل از سال 76 باشد مشمول قانون 56 می شوند و حق كسب و پیشه به آنها تعلق خواهد گرفت.

آوای قانون: فرآیند و نحوه تعیین حق كسب و پیشه به چه صورت است؟
محمدباقری: چهار عامل طول مدت اجاره، متراژ مغازه و انبار و یا سوله، موقعیت محلی ملك و نوع كسب و میزان درآمد در مبلغ حق كسب و پیشه تاثیر گذار هستند. در حال حاضر كارشناسان رسمی با صلاحیت تعیین مبلغ حق كسب و پیشه در دادگستری ها حضور دارند و مبلغ حق كسب و پیشه و تجارت را تعیین می كنند.

آوای قانون: پیشنهاد شما برای مواجه نشدن موجر و مستاجر با چالش های این مسئله چیست؟
محمدباقری: پیشنهاد ما این است كه اگر مستاجری قصد خرید حق سرقفلی را دارد باید به صراحت بنویسد كه این مبلغ بابت سرقفلی پرداخت گردید و یا نوشته شود كه سرقفلی با این مبلغ به فروش رسید. علاوه بر این، حق انتقال سرقفلی، مدت اجاره و نوع كسب نیز در قرارداد نوشته شود.